Construcción Inmobiliaria

Escribe Juan Bonato

Cuando la noticia es que los pedidos para construir en la Ciudad de Buenos Aires cayeron en un 27 % respecto al mismo período de 2010, golpea de distintas formas de acuerdo a los intereses afectados. En un extremo está el vecino de antaño, en el otro el mercado inmobiliario; y en el medio están los que invierten en ladrillos, los que buscan su primer casa, los que alquilan y la mano de obra que estos emprendimientos requiere ¿Qué incidencia tiene cada uno de ellos y en qué grado los afecta?

Según Reporte Inmobiliario la tasa de crecimiento de la construcción ha sufrido una desaceleración como consecuencia conjunta entre la cantidad de pedidos para construir en la ciudad y la autorizada por el gobierno porteño. Durante el año pasado se recibieron pedidos para construir por 1.296.353 m2, mientras que históricamente la medida media oscila en los 2.000.000. Esto significa que en los próximos dos años la cantidad de departamentos a estrenar será solo apenas más que la mitad de lo habitual. Sin embargo lejos se está de los bajos números de inversiones de 2002 en plena crisis.

Las cuestiones de la caída son varias. Las importantes constructoras prefieren edificar en barrios donde la reventa genere las mejores ganancias, sin embargo estas zonas cada vez tienen menos lotes y los que quedan son cada vez más caros. Esta disminución del excedente desmotivó visiblemente las inversiones. Del mismo modo, también la inflación ha jugado un papel negativo ya que si bien el valor de la tierra ha aumentado en un 10% respecto al 2010, el costo de los materiales para la construcción se ha incrementado en un 26%. Con ello, el “efecto derrame” no ha generado que el grueso de los constructores inviertan en otros barrios linderos a los cinco favoritos: Palermo, Villa Urquiza, Caballito, Belgrano y Flores.

Pese a estos números globales, el barrio de Caballito está próximo a estrenar cerca de 80 edificios. Su gran atractivo para atraer los ojos de los inversionistas en los últimos diez años como ningún otro barrio, es el de estar ubicado en el centro porteño y de disponer de todos los medios de transporte como lo son el tren, colectivos y subte que le proporcionan acceso rápido a cualquier punto de la ciudad. Otro de los motivos que ven los especialistas es el de su entorno de barrio familiar, que se asemeja al barrio de Flores o Almagro. Por ello el total de 104.670 m2 que se inaugurará este año pasó a cotizar entre 2000 y 2500 dólares el metro cuadrado según las zonas, un 15% más que en 2010. Las características son similares en casi todas las nuevas construcciones: el 80% de ellos son de uno o dos ambientes con cocheras, piscina y parrillas. La intensión es que tengan demanda asegurada por parte del segmento socioeconómico AB, aquellos que cobran sueldos entre 5.000 y 15.000 pesos.

Sin embargo este crecimiento desmedido de la construcción en los barrios de casas bajas ha producido el descontento de muchos de los vecinos al sentirse amenazados por el cambio del perfil característico residencial. Otros creen que sus barrios no están aún preparados para soportar semejante explosión demográfica y temen el colapso de los servicios como el agua, luz, gas o conductos cloacales. Héctor Lostri, subsecretario de Planeamiento del Ministerio de Desarrollo Urbano porteño responde que según sus estudios realizados, que vinculan las tendencias de crecimiento demográfico con la construcción, en el barrio de caballito en los últimos diez años la superficie edificada aumentó el 12,9% pasando de 11.311.299 m2 a 12.768.412 m2, mientras que la población sólo aumentó en un 5,6% respecto al censo de 2001. Es decir que de 168.561 habitantes en la actualidad conviven 178.116.

Estos datos clarifican que la población del barrio no ha aumentado considerablemente sino que solo ha alojado a 1.000 nuevos vecinos por año. Entonces las búsqueda de la pregunta de quiénes habitan los nuevos departamentos debemos hallarla en el cambio social familiar de los últimos años. Antes una familia tipo estaba conformada por los padres y tres hijos mientras que hoy, según el censo 2010, es una pareja y un hijo. Esta disminución familiar generacional ha ocasionado que por un lado disminuya la cantidad de integrantes en la familia y por ende del barrio; y por otro lado que aquellos que vivían en familia se hayan ido a vivir solos, alquilando o comprando las nuevas propiedades, quedándose en el barrio. Ya que como vimos la tendencia de las construcciones es de uno o dos ambientes. Otras respuestas son el incremento de la esperanza de vida cuyo efecto es que el 49,6% de los hogares unipersonales sea habitada por personas de más de 60 años, divorciadas. Las viviendas que son ocupadas temporalmente por estudiantes que vienen del interior y que vuelven a su lugar de origen en vacaciones. Y por último, aquellos profesionales que alquilan o compran los departamentos para trabajar: abogados, psicólogos, médicos, odontólogos.

Por estos factores la oferta inmobiliaria, con sus alzas y bajas, siempre encuentra una demanda para seguir invirtiendo. Los que tienen y pueden invierten en ladrillos, aprovechando el parate de la construcción para elevar el precio de los alquileres. Y mientras tanto los que alquilan, sueñan con el crédito hipotecario para la clase media que les permita acceder a la casa propia.